Les canaux de prospection d'un marchand de biens

  • Les portails d'annonces : volume élevé, concurrence maximale, tri chronophage.
  • L'off-market et le réseau : notaires, agents, apporteurs d'affaires. Meilleur accès, mais cela se construit sur la durée. Voir le réseau du marchand de biens.
  • La vigilance foncière : suivre les mutations et les droits de préemption. Voir SAFER et Vigifoncier.
  • La prospection directe : courriers, porte-à-porte, repérage de biens vacants.

Le vrai goulot : le tri

Quel que soit le canal, chaque opportunité déclenche la même séquence : retrouver l'adresse, estimer les travaux, calculer la marge, consulter le PLU, vérifier les servitudes. Réalisée à la main, elle prend de longues minutes par bien, y compris pour des biens qu'on écartera au final. C'est là que se perd le plus de temps, et c'est là qu'un outil rapporte le plus.

Trier vite sans trier mal

Un bon tri repose sur quatre contrôles, dans cet ordre :

  1. La marge : prix max d'achat compatible avec TVA sur marge, IS, frais d'acquisition et de revente. Voir comment calculer une vraie marge.
  2. Les travaux : un ordre de grandeur poste par poste, plutôt qu'un forfait au mètre carré.
  3. Le potentiel réglementaire : division, surélévation, changement de destination. Voir division parcellaire et PLU.
  4. Les angles morts : servitudes, préemption, copropriété.

Ce que l'IA change dans la prospection

Un agent IA prend en charge les trois premiers contrôles sur chaque annonce, en continu, et ne vous remonte que les biens qui passent. Vous ne recevez pas deux cents annonces : vous recevez celles qui méritent une visite, avec travaux, adresse retrouvée et option de division. Voir le guide de l'agent IA de prospection.

L'IA ne remplace ni le réseau ni la visite. Elle réduit le temps passé sur les biens qu'on n'achètera pas, pour en consacrer davantage à ceux qu'on achètera.

Questions fréquentes

Comment trouver des biens quand on débute en marchand de biens ?
Combiner un canal à volume (portails) avec un tri systématique, et construire en parallèle un réseau (notaires, agents). Le tri est ce qui permet de tenir le volume sans s'épuiser.

Les portails suffisent-ils pour prospecter ?
Ils donnent accès à un volume important mais très concurrentiel. Ils fonctionnent d'autant mieux que votre tri est rapide et que vous réagissez avant les autres.