Logiciel marchand de biens · comparatif
Ce qu'un logiciel marchand de biens doit vraiment faire
Un logiciel marchand de biens doit faire trois choses : écarter les annonces qui ne tiennent pas le calcul, chiffrer les travaux poste par poste, et sortir un prix maximum d'achat. Le reste — les visites, la négociation, le réseau — ne se délègue pas.
La question n'est donc pas « quel logiciel », mais « est-ce que le mien trie, ou est-ce qu'il me fait saisir ? »
Ce qu'un logiciel marchand de biens doit faire (et ce qu'il ne fera jamais)
Un logiciel marchand de biens sert d'abord à ne plus lire quarante annonces pour en garder trois. Il balaie les portails, écarte avec un motif écrit, retrouve l'adresse, chiffre les travaux en postes séparés, lit le PLU et calcule le prix maximum d'achat — dans le même flux, sans ressaisie. Tout ce qui précède l'offre est mécanisable ; tout ce qui suit ne l'est pas.
| Ce que la machine doit faire | Ce qui reste humain |
|---|---|
| Balayer les portails en continu | Visiter le bien |
| Écarter avec un motif écrit — GO, WATCH, NO_GO | Négocier le prix |
| Retrouver l'adresse par croisement DPE / ADEME | Juger l'état réel sur place |
| Chiffrer les travaux en 8 postes | Décider d'offrir ou de passer |
| Lire la zone, la parcelle, le potentiel de division | Entretenir le réseau |
| Sortir le prix maximum d'achat | Signer |
La colonne de droite n'est pas un reste à faire : c'est le métier. Un outil qui promet les deux colonnes ment forcément sur l'une des deux, et le mensonge se découvre à la première visite, quand la toiture ne correspond pas à la photo.
L'agent fait le travail que personne n'aime faire. Il ne fait pas celui qui demande du jugement.
Comment l'agent travaille : cinq fonctions, un seul flux
Le balayage tourne en continu ; les cinq étapes ci-dessous s'enchaînent ensuite dans cet ordre, et chacune remplace une tâche qui prenait entre vingt minutes et deux heures. Ce n'est pas une liste de courses : c'est la chaîne complète, du portail au prix d'achat. Les chiffres sont ceux mesurés sur la base au 25 octobre 2026, pas des ordres de grandeur.
Le tri, avec un motif
Chaque annonce reçoit un verdict : GO (elle tient le calcul), WATCH (il manque une donnée) ou NO_GO (elle ne passe pas). Sur 1 273 annonces scannées, 913 sont écartées, soit 71,7 %, et 360 sont retenues. Un « non » motivé vaut mieux qu'un « peut-être » silencieux : c'est ce qui permet de relire une décision trois semaines plus tard.
L'adresse, retrouvée par le DPE
Le diagnostic de performance énergétique est lu dans la description — il y figure dans 86 % des annonces. Il est croisé avec la base ADEME, les candidats sont géocodés, puis comparés sur la surface, l'année, les niveaux et la consommation. Le résultat est un score de confiance de 0 à 200, et l'adresse ne s'affiche qu'à partir de 100 sur 200 : 343 annonces sur 1 273, soit 26,9 %. Les autres sont masquées, pas inventées.
Les travaux en 8 postes
Pas un forfait « 50 k€ » lancé en réunion. Huit postes chiffrés séparément, chacun accompagné d'un indice de fiabilité, pour que tu voies où le chiffrage est solide et où il ne l'est pas. Quand les photos de l'annonce sont inaccessibles, ce qui arrive dans 50 % des cas, le chiffrage se replie sur les données du DPE et l'indice baisse visiblement. Tu vois donc l'incertitude au lieu de la deviner.
Le PLU et la division
Zone, parcelle, hauteur autorisée, potentiel de division : ce qui décide si le bien vaut le prix demandé ou deux fois plus. L'agent lit le règlement et le rattache à la parcelle, ce qui évite de télécharger un PLU de 180 pages pour une question de zonage. La méthode complète est détaillée dans ce que le règlement autorise vraiment en division parcellaire.
Le prix maximum d'achat
Le chiffre qui décide de tout : TVA sur marge à 20 % (article 392 du CGI), impôt sur les sociétés à 15 % puis 25 %, frais d'acquisition à 7,5 % et frais de revente à 3 %. Le résultat n'est pas une fourchette mais un plafond : au-delà, l'opération devient perdante, même si la négociation paraît confortable. Les postes qui mangent la marge sont détaillés dans le bilan d'opération avant l'offre.
Ce qu'un tableur fait aussi bien (et quand il suffit)
C'est la section qu'on ne trouve pas sur une page de vente, et c'est pourtant celle qui compte. Sur une opération, un tableur bien construit fait le calcul aussi bien qu'un logiciel — parfois mieux, parce que tu le connais ligne par ligne et que tu sais ce qu'il ne voit pas.
| Excel ou Google Sheets fait très bien | Il ne fait pas |
|---|---|
| Le bilan d'opération, ligne par ligne | Chercher une annonce |
| Les scénarios de sensibilité — prix, travaux, délai | Trier, avec un motif écrit |
| L'historique de tes propres opérations | Retrouver une adresse à partir d'un DPE |
| Le prix max, si tu l'as écrit une fois correctement | Lire un PLU ou interroger la base ADEME |
| Gratuit, déjà installé, sans courbe d'apprentissage | Se remplir tout seul |
Verdict honnête : si tu fais une à deux opérations par an et que tes adresses viennent déjà de ton réseau, un tableur suffit. N'achète pas d'outil. Le temps que tu passerais à l'apprivoiser serait supérieur à ce que tu gagnerais, et le calcul resterait juste. Un logiciel ne devient utile qu'au moment où le goulot d'étranglement n'est plus le calcul mais la recherche : quand tu passes plus de temps à chercher des biens qu'à les chiffrer, et que tu commences à te demander combien d'annonces tu as ratées ce mois-ci.
C'est un seuil personnel, pas un argument commercial. Le repère utile n'est pas le nombre d'opérations mais le temps : à trois opérations par an, ce qui pèse n'est déjà plus le chiffrage, c'est la recherche.
Quatre familles d'outils, comparées sans classement
Il n'y a pas de médaille à décerner : chaque famille répond à une étape différente de l'opération. Les prix sont ceux affichés publiquement par les éditeurs, relevés le 24 octobre 2026 ; ils changent, et il faut les revérifier avant de signer quoi que ce soit.
| Famille | Ce qu'elle fait | Ce qu'elle ne fait pas | Prix public relevé |
|---|---|---|---|
| Tableur | Calcul, une fois la donnée saisie | Chercher, trier, retrouver l'adresse | 0 € |
| Gestion achat-revente MaBrik |
Opérations, trésorerie, diffusion d'annonces | Qualification des annonces entrantes | 697 € |
| Analyse d'opération Investimus |
Bilan, dossier bancaire, offre d'achat | Sourcing, tri, adresse | 9 / 29 / 39 € HT par mois |
| Agent de prospection Prospimmo |
Balayage, tri avec motif, adresse, travaux, prix max | Visite, négociation, réseau | 0 € / 22,90 € TTC / Cabinet |
Lues dans cet ordre, ces quatre lignes évitent une erreur de casting. Un outil de gestion achat-revente et un outil d'analyse d'opération ne sont pas des concurrents du sourcing : ils prennent le relais une fois le bien identifié, et ils le font très bien — suivi de trésorerie, dossier bancaire complet, offre rédigée. Un marchand qui gère dix opérations par an peut avoir besoin des trois familles. Celui qui cherche encore ses biens a d'abord un problème de sourcing, pas de gestion.
Deux détails de lecture, parce qu'ils changent la facture : Investimus affiche hors taxes, et 9 € HT correspondent à 10,80 € TTC. MaBrik affiche 697 € en annuel, ce qui est un investissement différent d'un abonnement mensuel — la comparaison ligne à ligne n'a de sens qu'à périmètre égal, et les périmètres ne sont pas égaux.
Combien ça coûte, et à partir de quand c'est rentable
Découverte
0 €
3 analyses d'adresse, sans carte bancaire. De quoi vérifier ce que l'agent sort sur un bien que tu connais déjà.
MDB — tout inclus
22,90 € TTC / mois
Tout le produit, sans engagement. 20,61 € par mois en annuel, soit 247,32 € par an.
Cabinet
Sur devis
Pour les agences et les cabinets, avec un espace partagé entre utilisateurs.
Posons le calcul simplement : 22,90 € × 12 = 274,80 € par an. Une seule erreur de 10 000 € évitée sur une opération couvre 36 ans d'abonnement. Ce n'est pas un argument de vente, c'est un ordre de grandeur — et il ne dit rien de ce que tu gagneras.
À partir de quand est-ce rentable ? Pas à partir d'un nombre d'opérations, mais à partir du moment où tu passes plus de deux heures par semaine à chercher. En dessous, les alertes des portails et un tableur font le travail. Au-dessus, tu paies déjà ces heures-là, simplement en temps et en annonces ratées.
Ce n'est pas un investissement, c'est 22,90 € par mois. La question est de savoir si tu préfères trier 1 273 annonces à la main.
Ce que Prospimmo ne fait pas
Cette partie est rarement publiée par les éditeurs, et c'est précisément pour ça qu'elle est ici. Un marchand de biens qui a déjà été brûlé par une donnée fausse n'achètera jamais un outil qui promet tout.
Une annonce ne dit pas que la toiture fuit. Le jugement sur place reste humain, et c'est très bien ainsi.
Les arguments de négociation ont été retirés du produit : ils ne faisaient que reformuler ce que le vendeur avait déjà écrit. La négociation se joue sur ce qu'on découvre en visite.
360 annonces qualifiées, pas le marché. 50 % des photos sont inaccessibles, et 343 annonces sur 1 273 — 27 % — permettent de remonter à une adresse fiable. Les autres sont masquées, jamais inventées.
Les meilleures affaires passent encore par le téléphone, et par quelqu'un qui pense à toi avant de mettre en vente.
Ces quatre limites dessinent le périmètre réel : l'agent prépare la visite, il ne la remplace pas. C'est aussi ce qui explique qu'il soit vendu 22,90 € et pas au prix d'un logiciel de gestion complet — il ne fait pas le même travail, et il ne prétend pas le faire.
Questions fréquentes
Un logiciel marchand de biens, c'est quoi exactement ?
C'est un outil qui prend en charge l'amont d'une opération : trouver les annonces, écarter celles qui ne tiennent pas le calcul, retrouver l'adresse, chiffrer les travaux et sortir un prix maximum d'achat. La gestion de l'opération une fois le bien acheté — trésorerie, comptabilité, diffusion d'annonces — relève d'une autre famille d'outils.
Est-ce que ça remplace un tableur ?
Pour le calcul, non : un tableur bien construit fait le même travail, et gratuitement. Un logiciel de prospection le remplace sur ce qu'il ne sait pas faire — chercher les annonces, les trier, retrouver une adresse à partir d'un DPE. Si tes adresses viennent de ton réseau et que tu fais une à deux opérations par an, garde ton tableur.
Comment l'adresse d'une annonce est-elle retrouvée ?
Le diagnostic de performance énergétique est extrait de la description, ce qui est le cas dans 86 % des annonces. Il est croisé avec la base ADEME, les candidats sont géocodés, puis comparés sur la surface, l'année, les niveaux et la consommation. Un score de confiance de 0 à 200 est calculé et l'adresse n'est affichée qu'à partir de 100. 343 annonces sur 1 273 passent ce seuil ; les autres restent masquées.
Que veulent dire GO, WATCH et NO_GO ?
GO : l'annonce tient le calcul et mérite une visite. WATCH : il manque une donnée — photos, DPE ou surface — et le dossier doit être revu. NO_GO : l'opération ne passe pas, et le motif est écrit. Sur 1 273 annonces scannées, 913 sont en NO_GO et 360 en GO ou WATCH, soit 28,3 %.
Est-ce que ça marche sur toutes les annonces ?
Non. 1 273 annonces scannées au 25 octobre 2026, 360 retenues : la base ne couvre pas tout le marché, et 50 % des photos sont inaccessibles. Quand une donnée manque, elle est masquée — jamais inventée.
Combien ça coûte ?
0 € pour l'offre Découverte, avec 3 analyses d'adresse et sans carte bancaire. 22,90 € TTC par mois pour tout le produit, sans engagement, ou 20,61 € par mois en annuel. L'offre Cabinet est sur devis.
Est-ce que l'outil visite ou négocie à ma place ?
Non. Il ne visite pas : une annonce ne dit pas que la toiture fuit. Il ne négocie pas non plus — les arguments de négociation ont été retirés du produit, parce qu'ils ne faisaient que reformuler ce que le vendeur avait déjà écrit. La négociation se joue sur ce qu'on découvre en visite.
Pour aller plus loin
Trois lectures qui complètent cette page, dans l'ordre où un dossier se construit : le prix, la faisabilité, puis la lecture du marché — et, si tu veux voir la chaîne complète sur une annonce de ton secteur, une démonstration de 20 minutes.